עסקאות רכישה ומכירה במקרקעין ועינייני מיסוי בירושה

המשרד נותן מענה בדיני מקרקעין/נדל"ן בסוגיות באות:
ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן לרוכשי דירות מיד ראשונה.
ליווי משפטי במכירת/רכישת דירה מאדם פרטי.
הסכמי שכירות/דיירות בלתי מוגנת, שכירות משנה, לרבות תביעת פינוי שוכר או סילוק יד ממקרקעין.

האם יורש/ים זכאי/ם לפטור מתשלום מס במקרקעין במכר נכסי הירושה?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
סעיף 4: הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה.

סעיף49ב(5): המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה, כלומר מדובר בתנאים מצטברים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

דירת מגורים מזכה:
סעיף 1 מגדיר מהי דירת מגורים –
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;

סעיף 49 משלים הסעיף לעיל ומגדיר מהי דירת מגורים המזכה את המוכר בבקשה לפטור ממס שבח [פרק חמישי 1: פטור לדירת מגורים מזכה] כדלקמן:
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

ואז נשאלת השאלה: ואם הנכס שמתקבל בירושה אינו עונה לקריטריונים לעיל – מה אז?

סעיף 26 (א): שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהגיעה למוכר או לעושה הפעולה בדרך הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה הוא כלהלן:
(1) נפטר המוריש לפני כ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) – שוויה ביום פטירת המוריש, ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון – השווי שנקבע כאמור; ובלבד שאם המנהל סבור שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון גבוה משוויה של הזכות לפי חוק זה ביום פטירת המוריש, והמוכר או עושה הפעולה לא הוכיחו שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון שונה מהשווי שהוצהר עליו בדו"ח שהוגש לפי חוק מס עזבון, התש"ט- 1949, יהא שווי הרכישה של הזכות – שוויה ביום פטירת המוריש;

(2) נפטר המוריש בכ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) או לאחר מכן – השווי שהיה נקבע לפי חוק זה אילו נמכרה בידי המוריש.

לפיכך, בהתאם לאמור לעיל, לאחר שייקבעו:
✔ יום הרכישה
✔ שווי הרכישה

► שלב הבא יהיה לפנות לסעיף 39 לחוק, וממנו לקזז התשלומים ו/או ההוצאות המותרות בניכוי עפ"י החוק.
► שלב לאחריו: סעיף 48א: (א) חבר-בני-אדם יהיה חייב במס על שבח ריאלי, בשיעור הקבוע בסעיף 126(א) לפקודה.
(ב)(1) יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי כאמור בסעיף 121 לפקודה, בשיעור של עד 25%;

ומכאן יש לפנות לקביעת שיעור/י המס (שבח ריאלי, יתרת השבח הריאלי, סכום האינפלציוני ו/או אחר) לפי הוראות פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] בהתאם לאמור לעיל ולבצע החישוב בהתאם לנסיבות היורש/ים.

Page Reader Press Enter to Read Page Content Out Loud Press Enter to Pause or Restart Reading Page Content Out Loud Press Enter to Stop Reading Page Content Out Loud Screen Reader Support